서울 종로구 한 빌딩에서 바라본 도심 모습. 뉴시스 자료사진.[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 금리 인하로 상업용 부동산 시장이 회복세를 보이고 있지만, 하반기 전망은 자산별로 엇갈리고 있다.
전문가들은 낮은 공실률을 유지하고 있는 오피스와 신규 공급량이 줄어든 물류센터는 회복세를 보일 것으로 전망했지만, 경기 침체가 이어지면서 리테일은 보수적 접근이 필요하다는 의견이 우세했다.
8일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트가 지난달 상업용 부동산 투자사와 운용사 관계자 약 70명을 대상으로 설문조사한 결과, 하반기 투자 전망은 자산별로 차이를 보였다.
우선 오피스 시장은 올해 상반기 조사와 비교해 회복기(34%)를 전망한 응답자가 5%포인트(p) 늘고, 후퇴기 전망은 15%로 상반기 대비 11%p 감소한 것으로 나타났다. 하반기 오피스 시장의 회복기(34%)와 호황기(19%)를 전망한 응답자는 53%로 집계됐다.
투자 지역에 대해서는 GBD(강남권역) 67%, YBD(여의도권역)는 53%로 나타났다. 다만, CBD(도심권역)에 대한 비선호 응답은 상반기 대비 18%p 늘어난 27%로 집계돼 공급과잉 우려가 확산되고 있는 분위기다.
최근 서울 A급 오피스 시장 공실률은 자연공실률(5%)을 밑돌고 있고, 임대료도 상승세다.
CBRE 코리아에 따르면 2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 2.7%을 기록했고, 강남권역(1.7%)과 여의도권역(2.8%)은 공실률이 각각 0.4%p, 0.2%p 하락하며 안정세를 이어갔다.
실질 임대료는 전 분기 대비 2.1%p 상승한 ㎡당 3만7248원, 명목 임대료는 2.3%p 오른 ㎡당 3만9599원을 기록하며 꾸준한 상승세를 이어갔다.
물류센터는 공급 감소 영향으로 회복기 전망이 47%를 기록하며 2022년 상반기 이후 처음으로 침체기(36%) 전망을 앞질렀다.
올해 상반기 물류센터 누적 신규 공급면적은 2024년 4분기 대비 약 40% 감소했고, 연간 공급량도 지난해의 3분의 1 수준에 머물 것으로 예상되고 있다.
투자자의 42%는 물류센터 매매가격이 현 상태를 유지할 것으로 응답했고, 임대료도 현 수준을 유지할 것이란 응답이 46%로 가장 많았다.
특히 수도권 동남권(59%)과 중앙권(54%)에 대한 선호가 높아, 지역별로 차별화된 투자 전략이 필요하다는 분석이다.
호텔은 객실 가동률(OCC)이 코로나19 팬데믹 이전 수준을 웃돌면서 호황기 전망 응답이 상반기 대비 19%p 증가한 36%로 나타났다. 전체 응답자의 94%가 호텔 시장을 긍정적으로 전망했으며, 특히 서울 중구·종로구(76%) 및 마포구(31%) 등 주요 지역에 대한 투자 선호도가 상승했다.
데이터센터는 AI 수요 급증의 수혜로 호황기 전망이 59%를 기록하며 상반기 대비 13%p 상승했다. 응답자의 71%는 가격 상승을, 47%는 임대료 상승을 예측해 탄탄한 투자 수요가 지속될 것으로 보인다.
반면, 리테일은 후퇴기(17%)와 침체기(67%) 전망이 전체의 84%를 차지하면서 침체가 이어질 것으로 예상됐다. 임대료 하락 전망은 30%로, 상반기 대비 11%p 감소했지만 여전히 보수적인 시각이 지배적이다.
젠스타메이트 리서치센터 관계자는 “오피스·물류센터 등 상업용 부동산 시장이 전반적인 회복 흐름을 보이고 있지만, 리테일 섹터는 여전히 어려움을 겪는 등 섹터별로 뚜렷한 차별화가 나타나고 있다”며 “지역별·자산별 선별적 투자 전략이 필요한 시기”고 밝혔다.
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